Et si on parlait des SCPI !!!
Ceci est extrait d’un article écrit par Guy Marty .Il est celui qui a lancé l’expression « pierre papier ». C’est aussi celui qui a beaucoup rédigé de livres et d’écrits sur les SCPI et le bien fondé d’investir sur ce support. Il a créé l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière et en est aujourd’hui le Pdt d’honneur.
« Le placement en SCPI soulève aujourd’hui de nombreuses questions.
Je souhaite aborder ce sujet délicat, ô combien délicat. Quand il y a « du bruit et de la fureur », comme le dit Shakespeare, il est temps de réfléchir calmement.
La puissance des cycles immobiliers
L’immobilier est un actif tangible. Qu’on ne peut pas acheter ou vendre toutes les minutes sur un ordinateur ou un smartphone. À la différence de la Bourse, ses évolutions prennent du temps. La Bourse subit une météo quotidienne, l’immobilier vit au rythme des saisons. Mais tous deux connaissent des hauts et des bas.
Ceci nous conduit à un paradoxe formidable.
Quand la Bourse baisse, tout le monde trouve normal que les portefeuilles baissent. Avec l’immobilier, on s’émeut de voir les SCPI subir le choc ! Pourquoi deux poids, deux mesures ? Tout le monde sait que quand la Bourse repartira, les portefeuilles aussi.
Les SCPI ont connu leur meilleure collecte ces cinq dernières années, donc elles ont investi à des prix immobiliers élevés. Exact. Mais il en va de même en Bourse ! `Quand la Bourse va bien, les investisseurs affluent.
Il faut parfois du courage aux gérants, et aussi aux épargnants, pour accepter des annonces de baisses de prix. C’est pourtant le meilleur chemin vers de bonnes performances à long terme.
Le cycle des bureaux
Le choc sur les bureaux, mérite un approfondissement. En essayant une nouvelle fois d’être vigilant sur « le bruit et la fureur ».
Pendant longtemps, le bureau répondait aux critères de sécurité et de rentabilité. Pour une raison simple, l’utilité économique. Les investisseurs répondaient logiquement aux besoins de l’économie. Or, à l’échelle de l’économie, ces besoins sont soudain en train de se rétracter.
L’économie tout entière a finalement pris le virage du digital, les modes de travail évoluent. Inutile de crier haro sur le bureau, on en consommera toujours énormément. Mais moins qu’on ne l’imaginait. À quel ajustement nécessaire font face les SCPI ?
Prenons un peu de hauteur, puisque toute l’économie bascule.
- Les bureaux détenus par les investisseurs représentent moins du quart de l’ensemble des bureaux sur le territoire. (N’oublions pas en effet que de nombreuses entreprises possèdent leurs installations).
- Les SCPI représentent près du cinquième de l’immobilier détenu par les investisseurs en général.
- Les bureaux représentent un peu plus de la moitié des immeubles détenus par les SCPI
- La moitié du cinquième du quart, cela représente un dixième !
Les SCPI ne portent donc pas sur elles tout le poids des bureaux en France. Mais elles ont bien sûr, à leur échelle, un problème d’adaptation.
Les détenteurs de parts de SCPI ne doivent pas s’inquiéter
Pourquoi se laisser impressionner par une ambiance anxiogène ?
La crise immobilière des années 90 fut très violente, et les SCPI (comme les autres investisseurs immobiliers) ont beaucoup souffert. Leurs revenus ont baissé pendant plusieurs années. Pourtant, pour la grande majorité des SCPI, les souscripteurs qui avaient acheté avant la crise, donc au plus haut, pouvaient faire leurs comptes quelques années après le retour à la normale. Ils avaient eu raison de patienter.
En un mot comme en cent, l’immobilier est un placement long terme. Les SCPI aussi. Comme la Bourse. Il faut parfois savoir patienter pour être gagnant. Le scénario « du bruit et de la fureur » se répète à chaque crise…
Si les parts de vos SCPI baissent
Il est trop facile de parler de long terme quand tout va bien, et d’actualité quand tout va mal. Les placements long terme, actions ou immobilier, connaissent des périodes de bon et de mauvais temps. Comment pourrait-il en être autrement ?
Dans le cycle immobilier d’aujourd’hui, les prix de nombreux immeubles baissent. Les baisses de prix de parts sont logiques. Si les gérants ont le courage de baisser suffisamment les prix de leurs parts aujourd’hui, ils gèrent bien votre placement et préparent les performances futures. Je dirai même, au risque de choquer, que je préfère voir des baisses substantielles des SCPI investies majoritairement en bureaux. C’est la condition d’une bonne remontée des prix quand les conditions du marché auront changé.
Il reste un problème objectif. Quelques SCPI subissent la « double peine ». Elles doivent vendre des immeubles au moment le plus mal choisi. Pour elles, une seule solution. Baisser encore plus le prix des parts. C’est la seule stratégie qui permettra de préserver de bonnes performances à long terme, pour les anciens comme pour les nouveaux souscripteurs.
Dans ces conditions, pourquoi serait-il intelligent de vendre ? La seule condition favorable serait d’avoir trouvé par ailleurs un placement vraiment formidable, dont vous pouvez être certain qu’il sera formidable un bon bout de temps…
En conclusion, pour les anciens souscripteurs, les baisses du prix des parts sont plutôt bon signe. Surtout ne pas quitter le navire ! Puisque l’on veut passer « du bruit et de la fureur » à celle de la raison, reconnaissons qu’il faut du courage. Aux gérants pour leurs annonces, aux détenteurs pour leur patience. À cette double condition, tout le monde gagnera en fin de compte par la logique du long terme.
Les nouveaux souscripteurs de SCPI doivent se préparer au long terme
La grande injustice de la jeunesse
Les nouvelles SCPI ont deux avantages.
Le premier, elles n’ont pas de « stock » d’immeubles subissant le cycle immobilier actuel. Pas de passif. Elles commencent leur histoire sur une page blanche.
Leur second avantage consiste à acheter au moment où les conditions du marché favorisent les acheteurs. Elles emmagasinent par conséquent des performances futures.
Comment ne pas être séduit par la beauté de la jeunesse ?
La nature du placement immobilier
Mais voilà ! Un jour les jeunes SCPI d’aujourd’hui auront constitué leurs portefeuille d’immeubles. Un jour il y aura un autre cycle immobilier ou une autre mutation des usages.
Les SCPI jouent le long terme, comme l’immobilier, comme d’ailleurs la Bourse, et le long terme n’est pas un fleuve tranquille.
Tant mieux si vous entrez dans le monde des SCPI au meilleur moment. Tant mieux si vous le faîtes avec des véhicules tout neufs. Mais vous allez vivre longtemps, et vos SCPI aussi. Quand il y aura des nuages, surtout rappelez-vous que dans les placements, les vrais gagnants ont d’abord accepté les aventures du long terme. »
(Guy Marty)