Beaucoup de bruits autour des SCPI, qu’en est-il réellement ?

Les SCPI figurent parmi les placements financiers phares depuis plusieurs années. Pourtant, dans un contexte inflationniste et de hausse des taux, la santé de la SCPI interroge.

Plusieurs SCPI ont annoncé à la rentrée une baisse du prix de part. Faut-il envisager de vendre ses SCPI ou, au contraire, est-ce le moment d’en profiter ?

La SCPI, qu’est-ce que c’est ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), est un investissement immobilier locatif de long terme, aussi appelé « pierre papier ».

Cette structure d’investissement permet à des particuliers d’investir dans l’immobilier sans avoir à assurer la gestion directe des biens. En achetant des parts d’une SCPI, vous devenez copropriétaire d’un parc immobilier qu’une société de gestion se charge d’administrer (vous n’avez qu’à percevoir les dividendes potentiels).

Les revenus d’une SCPI perçus par l’investisseur, sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2%) et au barème de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers (ou à la FLAT-TAX selon la tranche d’imposition).

La SCPI, un bon investissement ?

Comme n’importe quel placement financier, acquérir des parts de SCPI présente des avantages et des inconvénients. Néanmoins, comme son surnom l’indique, en décidant d’investir dans une SCPI, vous profitez des avantages de la pierre (immobilier) et du papier (financier).

• Un placement accessible

A la différence d’un achat immobilier classique, il est possible d’investir dans une SCPI sans un grand capital de départ, quelques centaines d’euros suffisent.

• Un placement simple

L’un des freins à l’investissement dans l’immobilier classique est la gestion de ce dernier. Dans le cas d’un investissement SCPI, la gestion est déléguée à une société de gestion qui s’occupe de la mise en location, de la perception des loyers, des retards éventuels de paiement, des travaux à mettre en œuvre… A noter, que cette tranquillité se paye par des frais de souscription et de gestion qui peuvent être importants.

• Un risque dilué

L’un des principaux risques dans l’immobilier traditionnel demeure le risque locatif. Dans une SCPI, les fonds sont répartis sur un portefeuille de plusieurs biens immobiliers. Ainsi, le revenu locatif versé à l’épargnant provient de plusieurs immeubles et donc du paiement de plusieurs loyers.

Attention, il s’agit d’un produit d’investissement qui présente aussi des inconvénients :

Comme n’importe quel produit d’investissement financier, il existe un risque de perte en capital (valeur des biens immobiliers), risque de pertes de revenus (loyers reversés) et risque de liquidité (si ne serait qu’un grand institutionnel vend, la société gestionnaire peut bloquer les rachats).

• S’agissant d’un investissement sur le long terme, il convient de conserver ses parts de SCPI acquises pendant au moins 10 ans afin d’amortir les frais de souscription. La moyenne de détention des SCPI est de 20 ans.
• Moins liquide que d’autres investissements, pour vendre une part de SCPI, il faut trouver un acheteur.

Baisse de la valeur des parts, que faire ?

Le prix d’une part de SCPI est principalement déterminé par la valeur de reconstitution de la SCPI, soit la valeur de marché de l’ensemble de ses biens immobiliers, additionnée des autres actifs et soustraite des dettes. Cette valeur est divisée par le nombre de parts en circulation pour obtenir le prix de la part.

Or, nous avons constaté avec la remontée des taux, une baisse de l’immobilier. En effet, face au coût des crédits, les investisseurs attendent une chute des prix pour acheter. Parallèlement, les banques sont plus réticentes à prêter de l’argent. Les SCPI, liées à ce marché, suivent cette tendance.

Mais l’objectif de l’investissement en SCPI n’est pas de réaliser une plus-value à la vente (si c’est le cas, tant mieux !) mais de produire des revenus réguliers grâce aux loyers perçus.

Par conséquent, une baisse du prix de la part n’affecte pas directement la capacité de la SCPI à distribuer des revenus et donc à l’investisseur d’en percevoir.

En fait, si vous n’avez pas l’intention de vendre vos parts à court terme, une baisse du prix de la part pourrait même être une occasion d’acheter plus de parts à un prix inférieur.

Tout dépend bien entendu de votre patrimoine, de votre profil et de vos objectifs. C’est du cas par cas !

PAGESCO vous conseille et vous accompagne dans votre projet d’investissement SCPI. 

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